En 2025, selon la Fondation pour le logement des défavorisés, 30 500 ménages ont été expulsés de leur logement en France, un niveau record. Cette progression traduit à la fois l’effet de rattrapage post-Covid et une hausse structurelle des impayés. Pour les praticiens du droit, les chercheurs et les responsables institutionnels, la procédure d’expulsion locataire concentre des enjeux qui dépassent le seul droit privé : elle articule droit de propriété, droit au logement et intervention de l’État jusqu’à l’exécution forcée.

Une procédure encadrée, étape par étape

Le cadre légal repose principalement sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont l’article 7 oblige le locataire à régler loyer et charges aux termes convenus, et l’article 24 qui prévoit la clause résolutoire en cas d’impayés. Avant toute action judiciaire, le bailleur doit faire signifier par un commissaire de justice un commandement de payer, qui ouvre un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation. Sans ce préalable, aucune procédure d’expulsion n’est recevable.

La procédure expulsion locataire se poursuit ensuite devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour prononcer la résiliation du bail. En amont de l’assignation, la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) impose un signalement obligatoire à la CCAPEX dans les deux mois précédant la saisine du tribunal. Cette commission de coordination vise à prévenir les ruptures les plus brutales. L’intervention du préfet, requise pour obtenir le concours de la force publique, constitue la dernière étape : en cas de silence ou de refus, la responsabilité de l’État peut être engagée, ce qui fait de cette procédure un objet de droit public autant que de droit civil.

Des réformes récentes qui réorientent l’équilibre entre bailleurs et locataires

Depuis le 1er juillet 2025, les propriétaires peuvent engager une saisie sur salaire sans passer par le juge de l’exécution, via un commissaire de justice, pour les créances locatives inférieures à 5 000 euros. Cette mesure simplifie significativement le recouvrement. Dans le même mouvement, le décret n° 2025-348 du 16 avril 2025 a institué EXPLOC, un système d’information national qui centralise le suivi des procédures d’expulsion à chaque étape, du commandement de payer jusqu’au commandement de quitter les lieux, en remplacement des fichiers départementaux.

Par ailleurs, l’occupation frauduleuse d’un logement par effraction ou contrainte est désormais traitée comme un délit pénal à part entière, ce qui permet dans certains cas une expulsion en quelques semaines là où la procédure civile en requérait plusieurs mois. Ces évolutions dessinent une tendance d’accélération et de simplification au bénéfice des bailleurs, ce qui soulève des questions légitimes sur le maintien de garanties procédurales suffisantes pour les locataires les plus précaires.

La trêve hivernale et les protections des publics vulnérables

Instituée par la loi du 3 décembre 1956 et renforcée par la loi ALUR, la trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars. La trêve 2025-2026 s’est achevée le 31 mars 2026 ; son non-respect constitue un délit pour le bailleur, passible de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Quatre catégories échappent toutefois à cette protection : les occupants relogés dans des conditions correspondant à leurs besoins, les résidents d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril, ainsi que les squatteurs d’une résidence principale, secondaire, d’un garage ou d’un terrain.

Plus largement, certains profils bénéficient de protections renforcées : personnes âgées, personnes en situation de handicap, locataires sans solution de relogement. Le locataire peut également solliciter des délais de grâce auprès du juge des référés ou du juge de l’exécution, sur le fondement de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces garde-fous rappellent que la procédure d’expulsion reste, dans son architecture actuelle, le lieu d’une conciliation entre droit de propriété et droit au logement opposable.